Les charges locatives annexes : la taxe foncière

De nombreux points de la facture d’électricité entraînent souvent des litiges entre les deux parties contractantes au plus tard après réception du décompte. On aimerait penser que la taxe foncière, qui fait aussi partie des frais de fonctionnement répercutables, est raisonnablement claire et donc exempte de contentieux majeurs. Cependant, les gouvernements locaux se réservent le droit d’augmenter les taxes foncières rétrospectivement d’un certain nombre d’années. Cela signifie que les querelles sont inévitables ici aussi.

Depuis 2004, la taxe foncière peut être clairement affectée aux charges d’exploitation

Jusqu’en 2004, la taxe foncière était controversée car il n’était pas vraiment clair si les coûts de collecte de la taxe pouvaient être répercutés sur les locataires. Cependant, avec l’actuelle ordonnance sur les charges d’exploitation adoptée en 2004, la sécurité juridique est claire : la taxe foncière fait partie des charges locatives accessoires. Cependant, certaines bases contractuelles doivent être créées pour cela.

Conditions pour une taxe foncière déductible

l’affectation explicite de la taxe foncière aux charges locatives supplémentaires doit être consignée dans le contrat de location
la clé de répartition du bail est (pour autant que le locataire puisse comprendre) principalement contraignante

Les baux contiennent souvent des clauses telles que «les charges d’exploitation sont réparties selon la proportion d’espace habitable et utilisable». Dans de nombreux grands immeubles à appartements, cependant, la taxe foncière pour les copropriétés est déterminée par appartement, c’est-à-dire par unité. Un avis de paiement immobilier qui prend en compte les frais sous cette forme ne peut pas être simplement répercuté.

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L’augmentation subséquente de la taxe foncière et les effets

Les administrations municipales et municipales augmentent maintenant avec joie la taxe foncière rétrospectivement depuis plusieurs années. Si la taxe foncière doit être payée en tant que taxe d’exploitation dans les charges locatives accessoires, de nombreux propriétaires essaient bien sûr de répercuter rétroactivement la taxe foncière sur le locataire. Cependant, il existe une déclaration juridique claire et également des jugements BGH.

Augmentation de la taxe foncière éventuellement uniquement pour la période de facturation en cours

Les gouvernements locaux augmentent également les impôts fonciers rétrospectivement pendant plusieurs années. Cependant, les propriétaires ne peuvent facturer la taxe foncière que pour l’exercice comptable en cours. Cela n’est possible que sous certaines conditions : si le bailleur reçoit un avis d’augmentation de la taxe foncière de la part de la commune, il doit en informer le locataire dans les trois mois.

Exemples

Dans ce cas, cependant, seule la période de facturation en cours peut être ajustée ultérieurement. Cela peut certainement avoir des conséquences. Exemple : pour simplifier l’explication, nous assimilons l’année de facturation des frais de fonctionnement à l’année civile. Une municipalité rend une décision correspondante rétroactivement à 2012 et l’envoie au propriétaire en novembre ou décembre 2015.

Le moment où vous informez le locataire est crucial

Le propriétaire en a informé le locataire en janvier 2016. Désormais, le propriétaire ne peut réclamer que la taxe foncière pour le calcul actuel, à savoir 2015. S’il informe le locataire en décembre (toujours de manière vérifiable bien sûr), le propriétaire peut réclamer la taxe foncière rétroactivement jusqu’en 2014.

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Ne laissez jamais passer plus de temps que nécessaire

Selon la date à laquelle se termine une année de charges d’exploitation (l’année comptable correspond à l’année civile ou l’année comptable correspond à l’exercice financier), le propriétaire doit informer le propriétaire de l’augmentation de la taxe foncière immédiatement après avoir reçu l’avis. Cela garantit que l’obligation d’information ne se produit pas accidentellement dans la période de facturation de l’année de facturation suivante si toutes les dates sont donc proches les unes des autres.

trucs et astuces

Il s’applique également aux déclarations de précompte immobilier dans la déclaration des frais de location accessoires que des erreurs de forme et de contenu peuvent empêcher ou faire perdre la légalité des paiements supplémentaires. Il est donc conseillé aux propriétaires de se faire conseiller par des experts compétents (avocat spécialisé en droit du bail, associations de propriétaires, etc.). Si nécessaire, le propriétaire peut également faire régler les factures de services publics par un tiers si le locataire dispose d’une confirmation correspondante de l’autorisation. Ici, il peut être clarifié très rapidement si les revendications ont été créées correctement ou s’il y a des erreurs de forme ou de contenu, et si tous les délais ont été respectés.