Pourquoi un calcul correct de la surface habitable est-il important ?

En principe, une répartition exacte de la superficie exacte en pieds carrés du bien locatif n’est pas obligatoire pour chaque location. Certains propriétaires évitent ainsi les problèmes liés aux différentes méthodes de calcul en identifiant clairement un appartement uniquement sur la base de son adresse et de sa localisation, puis en le louant au locataire «en l’état». La situation est différente s’il s’agit d’un appartement entrant dans le champ d’application de la loi dite sur le bail (MRG) ou s’il s’agit d’un logement social ou aidé.

S’il est possible de prouver que la surface habitable réelle de ces immeubles locatifs s’écarte du nombre de mètres carrés spécifié dans le contrat de location, cela peut même plaider en faveur d’une récupération au prorata des loyers. Le calcul correct de la surface habitable est important pour trois facteurs de coût différents :

• le montant des loyers (selon le bien)
• le calcul des frais accessoires proportionnels ou des frais d’exploitation
• le montant des primes d’assurance habitation

Ce n’est pas sans raison que des conflits entre propriétaires et locataires surviennent souvent lorsque les calculs d’espace divergent. Après tout, le calcul selon la norme DIN 277 est généralement plus avantageux pour les propriétaires, tandis que les locataires bénéficient du calcul de surface plus restrictif selon l’ordonnance sur l’espace habitable (WflVO). En général, le facteur décisif est la méthode de calcul convenue dans le contrat de location. Si aucune référence explicite n’y est faite à une méthode de calcul, en cas de litige, les tribunaux utilisent généralement l’ordonnance sur la surface habitable comme méthode de calcul.

La terrasse peut être prise en compte proportionnellement lors du calcul de la surface habitable

Selon l’ordonnance sur l’espace de vie de 2004, la surface d’une terrasse qui est directement adjacente à l’appartement et ne peut être utilisée que par ses résidents peut être incluse dans le calcul de la surface habitable totale. Cependant, les tribunaux ont fait référence à certaines exigences minimales dans diverses décisions. Une surface de plain-pied n’est donc considérée comme une terrasse que si elle est réellement attachée de manière continue et pourvue d’une structure de sol correspondante en dalles de pierre naturelle, en carrelage ou en matériaux similaires. Si, par contre, seules des pierres à gazon sont posées, la surface est considérée comme un jardin et ne peut être prise en compte.

Si tel est le cas, la terrasse peut être prise en compte avec 25% de sa superficie comme surface habitable. Cela tient compte du fait qu’une terrasse offre généralement des avantages supplémentaires pour le confort de vie d’un bien locatif. De la même manière, un balcon fait généralement partie de la surface habitable et compte également à 25% dans le calcul de la surface habitable.

Des circonstances particulières justifient une clé de calcul de 50 % pour les terrasses

Dans certains cas, les propriétaires incluent également une terrasse à 50 % dans le calcul de la surface habitable. D’une part, cela peut être convenu en toute liberté s’il s’agit du soi-disant «loyer gratuit» au-delà des dispositions légales impératives. D’autre part, un taux de calcul de 50 % est également autorisé s’il s’agit d’une conception structurelle particulièrement de haute qualité ou d’autres circonstances qui justifient cette valeur pour la valeur d’utilité globale d’un bien locatif à déterminer. Cela peut être le cas avec les facteurs suivants :

• une vue particulièrement belle depuis la terrasse
• une pergola de qualité
• une enceinte avec un mur décoratif (par exemple avec des balustrades)
• un revêtement de sol particulièrement qualitatif
• protection exclusive contre le soleil et le vent