Les surcoûts sont complexes

Si vous louez un objet, il y a de nombreux autres coûts — les frais d’exploitation. Le propriétaire est tenu par la loi de rendre le décompte des frais accessoires compréhensible et en même temps clair pour un profane. Néanmoins, les frais annexes sont constitués de toute une série de frais annexes individuels. Celles-ci, à leur tour, peuvent être si complexes que des erreurs formelles dans le règlement des frais accessoires sont très probables.

Les charges d’exploitation récupérables

Dans les délais légaux, le locataire a toutefois le droit de contrôler l’intégralité des frais accessoires. Outre les erreurs de forme et de calcul, une attention particulière doit être portée aux surcoûts non récupérables, qui sont souvent inclus dans la facturation — par ignorance, mais aussi en partie en connaissance de cause. Mais pour comprendre ce que sont les frais annexes non récupérables, il est d’abord important de connaître les frais d’exploitation récupérables.

• chauffage
• Eau chaude
• eaux usées (égout)
• ramassage d’ordures
• nettoyage des rues
• nettoyage de la maison
• Éclairage (espaces partagés)
• installations de lavage des machines
• gardien
• Entretien du jardin
• Antennes communautaires et/ou télévision par câble
• ramonage de cheminée
• ascenseurs
• Assurance biens et responsabilité civile
• lutte contre les insectes
• taxe de propriété
• autres frais de fonctionnement

Tous les articles ne sont pas nécessairement attribuables

En principe, tous ces postes de charges d’exploitation peuvent être ventilés. La condition préalable à cela, cependant, est qu’ils soient également mentionnés en détail dans le contrat de location, à savoir lorsqu’il a été convenu pour la première fois et non rétroactivement ou ultérieurement. Hormis quelques exceptions, telles que la modernisation avec de nouveaux surcoûts grâce à l’énergie solaire, aucun nouveau surcoût supplémentaire ne peut être répertorié. Seuls les frais de fonctionnement effectivement convenus sont éligibles au remboursement.

Coûts de fonctionnement réels non imputables

Par exemple, si le propriétaire crée un jardin après l’emménagement des locataires, aucun frais supplémentaire ne peut en découler — sauf accord préalable. Toutefois, les frais accessoires qui ont déjà été couverts par d’autres circonstances ne peuvent pas être répartis à nouveau. Par exemple, les locataires s’occupent du ménage ou le gardien s’occupe du jardin.

Frais supplémentaires généralement non récupérables

De plus, seuls les frais qui affectent réellement le locataire peuvent être répartis. Si le propriétaire garde un jardin pour lui-même ou si le jardin est attribué à un autre locataire, aucun frais ne peut être facturé. De même pour les assurances : seules celles qui affectent la maison (incendie, tempête, responsabilité civile) sont réparties. Celles que le bailleur souscrit pour son propre compte, c’est-à-dire une assurance perte de loyer ou sa propre assurance inventaire du ménage, ne sont pas réparties.

Les frais supplémentaires doivent être des frais réguliers

Mais même avec les coûts d’exploitation réels, ils ne peuvent pas tous être répartis. Le principe s’applique que les coûts doivent être récurrents sur une base régulière. Les coûts de réparation uniques en sont exclus — qu’il s’agisse du système de chauffage ou de l’ascenseur. Dans le cas de dégâts causés par des tempêtes, tels que des arbres tombés, des aspects régionaux peuvent également entrer en jeu. Au centre de l’Allemagne, le risque de tempête est moindre qu’à Hambourg. A Hambourg, les tempêtes sont à l’ordre du jour avec une certaine régularité et peuvent donc être mises en œuvre.